С 1 марта 2024 года Центробанк планирует увеличить надбавки к коэффициентам риска по ипотеке. Это означает, что получение кредита станет более сложным. Такое изменение непременно повлияет на стоимость недвижимости. Какие ожидания сейчас существуют на рынке и как это повлияет на цены на квартиры рассказали специалисты. Информирует сайт новостей Командир.
С 1 марта появятся новые ограничения по ипотеке
Начиная с 1 марта 2024 года, Банк России принимает решение о повышении доплат к коэффициентам риска на ипотечные кредиты. Это делается в целях сокращения возможных рисков, связанных с выдачей кредитов гражданам. С 1 октября 2023 года, Банк России уже значительно увеличил макропруденциальные доплаты на ипотечные кредиты для сегментов с низким первоначальным взносом и высокой долговой нагрузкой (ПДН).
Тем не менее, доля ипотечных кредитов, в которых заёмщики используют необеспеченные потребительские кредиты для первоначального взноса, постепенно увеличивается. Это создает риски возникновения чрезмерной долговой нагрузки для покупателя жилья. С целью ограничения роста ипотечной сферы путем вовлечения уже высоко задолженных граждан, Банк России дополнительно повышает доплаты к коэффициентам риска на кредиты с высокой долговой нагрузкой начиная с 1 марта 2024 года.
«Надбавки будут действовать до тех пор, пока на рынке будут распространены рискованные практики. Соответственно, будет сохраняться и значительный разрыв цен на жильё на первичном и вторичном рынках. Наши меры направлены прежде всего на то, чтобы снизить риски в ипотечном кредитовании. Это произойдёт за счёт уменьшения доли кредитов, выдаваемых закредитованным заёмщикам, а также доли кредитов с низким первоначальным взносом. Повышение надбавок поможет стимулировать банки запасать капитал на тот случай, если будут расти потери по ипотечным кредитам», — пояснили в ГУ ЦБ Банка России по ЦФО.
Что будет с ценами на квартиры весной
Сделки с ипотекой будут сокращаться и могут упасть на 30–40%, что приведет к уменьшению доли жилищных кредитов в общем объеме покупок до 50% (в сравнении с 80% в прошлом году), сообщил директор направления «Новостройки» «ИНКОМ-Недвижимости» Валерий Кочетков.
В таких условиях станут актуальными ранее забытые методы продаж, такие как рассрочка платежа, трейд-ин и даже выкуп старой квартиры с возможностью проживания до получения ключей от новой. Также стоит упомянуть о программе траншевой оплаты, которая уже вернулась. Она предлагает внести 15% первоначального взноса, а затем выплачивать 10% каждый месяц, а остаток суммы оплатить после ввода дома в эксплуатацию или перехода на ипотеку. Кочетков отмечает, что в настоящее время это очень выгодное предложение, так как условия по ипотеке могут смягчиться к этому времени.
Директор считает, что цены на новостройки будут стагнировать, поскольку они зависят от спроса и себестоимости строительства, которая не уменьшается. Даже сокращение числа сделок пока не приведет к общему удешевлению на первичном рынке.
«Ожидается, что решение Центробанка снизит долю ипотечного кредитования. В этой связи застройщики активно ищут, чем заменить ипотеку. Например, по некоторым программам застройщики предлагают оплату аренды за квартиру впоследствии использовать как первоначальный взнос. Можно предположить, что цены на первичную недвижимость несильно изменятся и мы увидим другие варианты снижения в виде различных дисконтов и всевозможных скидок со стороны застройщиков», — считает финансовый аналитик маркетплейса «Финмир» Вадим Заноздрин.
В настоящее время имеет большое значение, чтобы первоначальный взнос формировался из собственных средств заемщика. Таким образом, планируемое Центральным банком РФ повышение макропруденциальных надбавок будет способствовать улучшению стандартов кредитования. Рост ипотеки будет происходить сбалансированными темпами, а после стабилизации ситуации требования можно будет снова смягчить. Кроме того, как отмечает регулятор, многие банки преувеличивают свои убытки от льготной ипотеки. Поэтому нет никаких глобальных рисков для ипотечного рынка или рынка недвижимости. Такое мнение высказал директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин.
«Цены на ИЖС не изменятся. Мы говорим о первичном сегменте. Если на квартиры влияет несколько конкурирующих факторов и там возможно снижение спроса на первичный сегмент (как реакция на стагнацию вторичного), то с ИЖС всё обстоит иначе. Рынку ограничения по ипотеке принесут очередные падения продаж. Говорить о том, на 10% или 30%, сложно. Назовём это просто усугублением ситуации, которая началась после ужесточения условий льготной ипотеки. На 6 000 000 рублей дом не построить, разве что небольшой и около ЦКАД. А дополнять эту сумму обычным кредитом больше не представляется возможным», — рассказал владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.
Он отметил, что разработчики учитывают и понимают тенденции рынка. Во-первых, существует «потенциально слабый» рубль, что приводит к увеличению стоимости материалов. Также наблюдается нехватка кадров в строительной отрасли, особенно опытных мастеров, инженеров и прорабов. Это приводит к систематическому росту стоимости субподрядных работ. Поэтому единственный способ снизить цены — это увеличение собственной маржинальности.
«При этом девелоперы понимают, что сейчас многие потенциальные покупатели хранят деньги на депозитах. Ставки выгодны. Но все понимают, что речь о краткосрочном периоде — до трёх-четырёх месяцев. А потом ЦБ РФ скорректирует ситуацию, и ставки депозитов станут «обычными». Люди снимут деньги и направят их в недвижимость как самый надёжный нефиатный актив. В ИЖС, в частности. Поэтому девелоперы не спешат со снижением цен и займут несколько выжидательную позицию», — добавил Максим Лазовский.
Цены на загородные дома будут продолжать расти плавно, без резких изменений, по мнению генерального директора ГК «СтройСинтез» Виктора Лукина. Он считает, что люди будут использовать свою собственную недвижимость, в основном квартиры, чтобы собрать средства на строительство загородного дома. Им придется продать квартиры и ждать, пока сделка состоится, чтобы освободить деньги. Если потребуется, они могут дополнительно взять кредит на нужную сумму.
В этом случае, как и при покупке квартиры в многоквартирном доме, основная роль будет играть сумма ежемесячных платежей по кредитам. Сейчас люди будут ориентироваться на нее больше, чем на общую стоимость ипотеки.
