На вторичном рынке Москвы сейчас наблюдается дефицит ликвидных квартир, по словам Наталии Борзенковой, руководителя офисов «Митино» и «Крылатское» агентства «Инком-недвижимость». Даже при общем ослаблении спроса из-за увеличения стоимости жилищных кредитов, цены на такие объекты не снижаются. Это свидетельствует о стабильности и высокой востребованности данного сегмента рынка недвижимости в условиях переменчивой экономической ситуации. Аналитики отмечают, что такая динамика цен связана с дефицитом предложения и постоянным интересом со стороны покупателей, стремящихся приобрести качественное жилье в живописных районах Москвы. Об этом пишет comandir.com.
Перспективы цен на вторичном рынке недвижимости
На массовом рынке недвижимости сегодня наибольшим спросом пользуются экономичные однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Особенно востребованы жилье, расположенное в удачных локациях с хорошей транспортной доступностью. Эти объекты недвижимости быстро находят своих покупателей и не задерживаются в продаже, что свидетельствует о стабильной популярности данного сегмента рынка. Такой тренд говорит о том, что покупатели ценят комфорт и удобство, и готовы быстро приобрести жилье в удобных местах.
— Характеристики квартир, которые сейчас сложно продать, можно разделить на две категории — качественные и юридические. Например, есть проблемы, которые подлежат исправлению: плесень на стенах, очень плохое состояние (после пожара или затопления), старая и неопрятная квартира. Есть сложности, которые устранить нельзя. В частности, невыгодное соседство дома (рядом с шумной магистралью), плохой вид из окна (на промзону, стену другого дома), невыгодное соседство, о чём свидетельствует плохое состояние лестничной площадки, лифта. Как правило, такие предложения находятся в самом низком ценовом сегменте, — рассказала Наталия Борзенкова.
Следует отметить, что в настоящее время предложение квартир подвержено определенным изменениям, однако в основном это происходит за счет объектов, которые остаются непривлекательными для потенциальных покупателей по различным причинам. Возможно, это связано с отсутствием удобств, плохим состоянием зданий или проблемами в инфраструктуре района. Таким образом, даже на динамичном рынке недвижимости существуют объекты, требующие дополнительного внимания и предоставляющие потенциальные возможности для инвесторов и застройщиков.
При рассмотрении юридической стороны сделки по продаже недвижимости важно иметь в виду, что исправление недостатков в документах может оказаться практически невозможным. Например, если объект недвижимости был предметом нескольких судебных разбирательств и предстоят ещё заседания, либо если существует высокий риск банкротства продавца или частые изменения в праве собственности. Продажа такого объекта станет крайне сложной задачей, независимо от цены.
Основываясь на выделенных Наталией Борзенковой пяти факторах, которые могут помешать продаже квартиры, можно выделить следующее. Первым фактором является плохая локация без перспектив на изменение. Например, наличие железной дороги слева, кладбища или завода справа. Вторым фактором является крайне ветхий дом без возможности проведения ремонта в ближайшие десять лет. Третий фактор – наличие проблемных соседей, которые могут быть буйными или шумными. Четвертый фактор – наличие сложных документов с большим количеством собственников, судебных процессов и частым изменением права собственности, особенно в случае наличия арестов и запретов. Пятый фактор – наличие собственников, находящихся в неадекватном состоянии на момент продажи, например, в лечебнице или с тёмным прошлым.
Что изменит март на рынке недвижимости
При анализе юридической стороны сделки по продаже недвижимости, важно учитывать, что исправление недостатков в документах может быть крайне сложным, если объект недвижимости оказался втянут в судебные разбирательства или существует риск банкротства продавца. Продажа такого объекта может стать непосильной задачей, независимо от цены.
— Предложение на вторичном рынке растёт, но есть нюансы. Отмечается рост предложений так называемого неликвида. Во-первых, это квартиры, которые требуют ремонта. Во-вторых, квартиры, попавшие в наследственную массу (то есть наследники физически не могут их поделить, поэтому принимают решение такую квартиру продать с документами, по которым есть вопросы). Также стоит отметить, что затоваривания суперликвидными предложениями на рынке нет, потому что спрос есть и заинтересованные покупатели всё равно покупают. Резкого снижения покупательной способности мы не видим, — объяснила директор департамента вторичной недвижимости компании Est-a-Tet Юлия Дымова.
Исходя из выделенных Наталией Борзенковой пяти факторов, мешающих продаже квартиры, можно выделить следующее. Первым фактором является неблагоприятное расположение объекта недвижимости без перспектив на улучшение, например, рядом с железной дорогой или кладбищем. Вторым фактором является состояние здания, которое не позволяет провести ремонт в ближайшие десять лет. Третий фактор – наличие проблемных соседей, способных создавать неудобства или шум. Четвертый фактор – сложности с документами из-за множества собственников, судебных процессов и изменений в праве собственности, особенно при наличии арестов или ограничений. Пятый фактор – наличие собственников, находящихся в неподходящем состоянии на момент продажи, например, в медицинских учреждениях или с проблемным прошлым.
