На этой неделе банки начали увеличивать процентные ставки по ипотечным кредитам. Кроме того, были внесены другие изменения, связанные с размером первоначального взноса и льготными программами. Журналисты информационного агентства «Командир» изучили, какие факторы должны учитывать потенциальные заёмщики и как сейчас получить ипотечный кредит на самых выгодных условиях.
В России заработали новые правила выдачи ипотеки
По мнению Банка России, увеличение объема ипотечных кредитов существенно влияет на повышение стоимости жилья. Кроме того, качество выдаваемых кредитов снижается из-за предоставления ипотеки клиентам, у которых есть высокая долговая нагрузка. Согласно данным Центрального банка, за последние два года доля кредитов, выданных заемщикам с долговой нагрузкой свыше 80%, увеличилась почти вдвое и составила около 50% в третьем квартале 2023 года.
В конце 2023 года условия ипотеки с государственной поддержкой стали более жесткими. Первоначальный взнос увеличился с 15% до 30%, а максимальная сумма кредита стала одинаковой для всех регионов — 6 млн рублей (за исключением Московской и Ленинградской областей, где она составила 12 млн рублей). Принимаемые Правительством Российской Федерации и Банком России меры направлены на замедление темпов роста ипотечного кредитования до более устойчивых показателей. Это делается с целью предотвращения слишком быстрого роста цен на новое жилье.
«В противном случае государственная поддержка не будет способствовать доступности жилья для граждан. Важно, чтобы программы ипотеки с государственной поддержкой были более целенаправленными», — пояснили в ГУ Банка России по ЦФО.
В начале текущего года произошли значительные изменения на рынке ипотечного кредитования в Российской Федерации. Несколько крупных банков ввели новые условия для получения кредитов по государственным программам с 10 января. Теперь эти кредиты могут быть оформлены только при условии субсидирования со стороны застройщиков. Вадим Бутин, руководитель отдела ипотечного кредитования «Главстрой-недвижимости», рассказал об этом.
Кроме того, Сбербанк с 10 января повысил ставку по стандартным программам кредитования на 1,1%. Мы предполагаем, что в ближайшем будущем другие крупные банки последуют примеру крупнейшего банка страны. Таким образом, введенные изменения дают ясный сигнал потенциальным покупателям о том, что если они хотят получить наиболее выгодные и комфортные условия, им следует сделать это уже сейчас, — добавил он.
Условия для ипотеки изменились, выделяются три основных параметра. Во-первых, ставки повысились. Во-вторых, первоначальный взнос увеличился. В-третьих, банкам начисляется больше комиссионного вознаграждения по программам субсидирования. Дмитрий Павлов, директор по маркетингу BM GROUP, обратил внимание на эти изменения.
По его прогнозам, до 40% покупателей отложат покупку на полгода и дольше, чтобы накопить необходимую сумму для первоначального взноса. Однако, несмотря на это, ежемесячный платеж не снизится, так как ставки по ипотеке одновременно повысились. Все эти изменения в совокупности снизят динамику рынка и прибыльность инвестиций в новостройки. Поэтому ожидать инвестиционной доходности в размере 40% и выше, как раньше, не стоит. Однако, такие вложения по-прежнему останутся надежным способом сохранить свои сбережения.
«Застройщики полностью или частично заложат комиссионные вознаграждения в стоимость квартиры. Но если клиент не планирует досрочно выплачивать ипотеку, то более выгодным будет рассмотреть вариант субсидированной ипотеки», — считает Дмитрий Павлов.
Повышение ставок по ипотеке — логичная реакция банков на повышение ключевой ставки Центрального банка в декабре до 16%. В этих условиях ставка банков будет около 17-18%, ближе к последней цифре. Так оценил обстановку на рынке Денис Астафьев, основатель инвестиционной компании SharesPro.
«Для заёмщиков произойдут два важных изменения. Во-первых, их платежная нагрузка увеличится, что приведет к меньшему располагаемому доходу после выплаты платежей по кредиту. Это потребует корректировки семейных бюджетов. Во-вторых, банки теперь понимают, что клиентам будет сложнее оплачивать счета вовремя, поэтому, в соответствии с требованиями Центрального банка, они усилят макропруденциальные меры и ужесточат требования к заёмщикам.
Удар пришелся и на обычные программы ипотеки
После старта 2024 года, многие банки в России приступили к повышению процентных ставок по обычным программам. Тем не менее, они выдают кредиты по государственным программам только при наличии субсидирования со стороны застройщика.
«Причина кроется в том, что в рамках новых правил было урезано субсидирование по льготным кредитам со стороны государства. Соответственно, банки стараются компенсировать убыток по льготным программам. В текущих условиях потенциальным заёмщикам придётся поторопиться. Тем, кто хотел бы зафиксировать условия, действующие на конец года, стоит постараться выйти на сделку до конца недели», — отметил директор по продажам «Главстроя» Алексей Гусев.
В январе существенно ужесточаются условия по льготной ипотеке, которая обеспечивает до 80% продаж на рынке новостроек. В результате ожидается снижение продаж и в сегменте первичного рынка. Однако не стоит ждать снижения цен, поскольку в условиях проектного финансирования снижение продаж не сильно влияет на текущее финансирование стройки. Об этом рассказал руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик.
«Что такое ставка 17–18% при стоимости квартиры 15 млн и взносе 20%? Это ежемесячный платёж 171 тыс. рублей на срок 30 лет. Значит, подтверждённый доход покупателя должен составлять от 300 тыс. рублей в месяц. И это условия, которые потянут отнюдь не многие, хотя для расчёта мы взяли простую однушку в пределах МКАД. Что касается выгодных условий ипотечного кредитования, то, если судить объективно, их сейчас просто нет. Потому что любая субсидия, отсрочка платежа, траншевая ипотека, снижение ставки и прочие инструменты, призванные облегчить покупателю вход в сделку, оплачиваются именно за его счёт. А для расчёта всех этих условий берётся ключевая ставка, которая сейчас запретительно высокая», — пояснила руководитель направления ипотечного кредитования ASTERUS Ольга Матвеева.
Недавние изменения, включая условия государственной поддержки, непременно повлияют на рынок недвижимости, приводя к увеличению стоимости квадратного метра. Павел Петров, директор коммерческого департамента DOGMA, высказал такую точку зрения. По его мнению, ожидается, что доля выдачи кредитов сместится в пользу семейной ипотеки, где сохранятся прежние условия для покупателей.
«В рамках премиального и элитного рынка данные изменения не окажут весомого влияния, как, например, в массовых новостройках. Это связано в том числе и с тем, что доля ипотеки в недвижимости высоких классов очень редко превышает 15% и чаще всего её удаётся погасить в течение трёх-четырёх лет. Состоятельные покупатели обычно приобретают объекты по 100%-ной оплате или пользуются выгодными программами рассрочки», — рассказала директор по продажам Sense Наталья Шичанина.
